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OGGETTO: Il condominio e la ritenuta sui lavori

Premessa

Il condominio dal 1° gennaio 1998, ha assunto la qualificazione di sostituto d'imposta, e in particolare, lo stesso è obbligato all'atto del pagamento dei compensi dei lavoratori dipendenti (come il portiere), ad effettuare una ritenuta di acconto ai fini Irpef con diritto di rivalsa. Lo stesso obbligo è previsto per i compensi corrisposti ai lavoratori con redditi assimilati al lavoro dipendente, ovvero per i compensi corrisposti ai lavoratori autonomi. In quest'ultimo caso la ritenuta è stabilita in ragione del 20% dei compensi erogati.

La ritenuta deve essere altresì operata sui compensi spettanti all'amministratore e corrisposti in virtù del mandato che gli è stato conferito.

La legge attribuisce la qualità di sostituto d'imposta al Condominio e non all'amministratore, per tanto l'obbligo spetta al Condominio, il quale deve operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi per le prestazioni relative a contratti di appalto opere e servizi anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio d'impresa.

Cosa si assoggetta alla ritenuta

Attualmente si assoggettano a ritenuta a titolo esemplificativo le seguenti prestazioni:
manutenzioni murarie, idrauliche ed elettriche;
imbiancature e opere da fabbro;
pulizia, spurgo e disinfestazione;
manutenzione di ascensori, sistema antincendio, giardino, piscine ed altri impianti sportivi condominiali, cancelli automatici, apparecchi citofonici e video, sistemi di sorveglianza;
manutenzione e conduzioni di centrali termiche, autoclave;
verifica degli impianti dell'ascensore ed elettrico.

Cosa è escluso dalla ritenuta

Sono invece esclusi dall'applicazione della ritenuta i corrispettivi dovuti in dipendenza di:
contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito;
forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assume funzione accessoria rispetto alla cessione dei beni;
prestazioni d'opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo anche occasionale come quelle rese da architetti ingegneri e geometri già   assoggettate a ritenuta del 20 per cento;
prestazioni rese da persone fisiche che si avvalgono dal regime agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali a condizione che il condominio acquisisca agli atti la dichiarazione prevista dai relativi provvedimento di attuazione della legge stessa.

Termini e modalità

Le ritenute devono essere versate entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento.
Si deve utilizzare il modello F24 con il codice tributo:
 "1019" per i percipienti soggetti passivi dell'Irpef;
 "1020" per i percipienti soggetti passivi dell'Ires.

Entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello di pagamento dei compensi, il condominio deve rilasciare ai percipienti il modello CUD per i redditi di lavoro dipendente e assimilati e le certificazioni delle ritenute fiscali operate e versate relative agli altri redditi.
Successivamente, va presentata la dichiarazione del sostituto d'imposta modello 770 secondo quanto previsto dall'articolo 4 del D.P.R. 322/1998.

Quando non vi è l'obbligo

In alcuni casi è possibile che il condominio, nonostante la qualificazione di sostituto d'imposta, non sia più obbligato ad effettuare la ritenuta di acconto del 4%.
L'eliminazione dell'obbligo trova fondamento in una disposizione contenuta nella manovra d'estate 2010 e in una conseguente interpretazione fornita dall'Agenzia delle Entrate.
L'articolo 25 del D.L. 78/2010, introduce a partire dal 1° luglio 2010 l'obbligo a carico delle banche e delle poste italiane, di effettuare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito, dovuta dai beneficiari con obbligo di rivalsa sui bonifici relativi ai pagamenti delle spese relative alle agevolazioni del 36% sugli interventi di recupero edilizio e del 55% sul risparmio energetico.
Successivamente la manovra estiva 2011, con l'articolo 23 comma 8 del D.L. 98/2011 ha ridotto con decorrenza dal 6 luglio 2011 l'aliquota della ritenuta stabilendo la nuova misura del 4%.

La nuova ritenuta si applica ai pagamenti relativi ai bonifici disposti per:
spese di interventi di recupero del patrimonio edilizio detraibili nella misura del 36% (fino al 30 giugno 2013 nella misura del 50%);
spese per interventi relativi al risparmio energetico detraibili nella misura del 55% per cento;
sui corrispettivi dovuti dai condomini per le prestazioni relative ai contratti di appalto di opere o di servizi;
sui corrispettivi dovuti ai professionisti, in questo caso è prevista l'applicazione di una ritenuta della misura del 20%.

Il compito deve essere assolto dalla banche e dagli uffici postali che devono operare all'atto dell'accreditamento dai pagamenti, le ritenute d'acconto con obbligo di rivalsa ed effettuando il versamento utilizzando il modello F24.

La banca e la posta devono rilasciare la certificazione del sostituto d'imposta, nonché indicare nel modello 770 i dati concernenti pagamenti effettuati. L'adempimento è posto a carico della banca o della posta del soggetto beneficiari del bonifico e non di chi lo ordina.

Adempimenti del condominio

Rilascio del modello CUD - Entro il 28 febbraio dell'anno successivo al quello di riferimento, bisogna rilasciare il modello CUD.
Presentazione le modello 770 - Entro il 31 luglio dell'anno successivo a quello di riferimento bisogna presentare il modello 770.
Comunicazione all'anagrafe tributaria - E' obbligatorio comunicare annualmente all'anagrafe tributaria con la presentazione del quadri AC del Modello Unico:
l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio;
l'elenco dei dati identificativi dei fornitori.
Comunicazione non dovuta - La comunicazione all'anagrafe tributaria non è dovuta per:
forniture di acqua, energia elettrica e gas;
servizi che hanno determinato il pagamento di compensi già assoggettati a ritenuta d'acconto;
forniture di servizi rese da soggetti che singolarmente, nell'intero anno solare non abbiano superato l'importo complessivo di 258,23 euro.
Responsabilità solidale del condominio committente - Per evitare eventuali responsabilità in capo al condominio è opportuno acquisire dall'appaltatore uno dei tre seguenti documenti:
modello F24 da cui risulti il regolare versamento dell'Iva e delle ritenute, scaduti alla data di pagamento del corrispettivo;
attestazione di avvenuto adempimento degli obblighi fiscali;
dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante a cura dell'appaltatore, l'avvenuto adempimenti degli obblighi fiscali.

Distinti saluti